共和党议员重写税法的计划 会让事情变得更难 让大多数美国人利用抵押贷款利息减免，这 激怒了很多人 他们声称 它将推动房屋所有权 这是数百万美国中产阶级无法承受的.
事实上，证据已经证明了这一推论 不成比例的好处 收入最高的房主 几乎没有促进住房所有权的措施 针对中低收入纳税人.
我一直在太阳城官网, 从事税收政策影响及其经济影响的写作和教学工作近三十年. 基于这项工作和我对累进税的理解, 我建议采取更大胆的措施，而不是仅仅修补现有的抵押贷款利息扣除.
共和党人应该完全废除它，代之以一些听起来相同但实际上非常不同的东西，这些东西将更有效地促进房屋所有权.
自置居所的重要性
政府税收政策有利于自有住房是很有道理的. 太阳城官网显示 拥有自己住房的居民较多的社区提供了许多这样的服务 社会福利 并导致 更强大、得到更好照顾的社区.
例如，a 2002年的论文 经济学家爱德华·格莱泽和杰西·夏皮罗发现，房主往往更努力地工作，使他们的社区更舒适, 更好地照顾他们的财产，更多地参与政治.
和一个 1997年的太阳城官网 经济学家理查德·格林(Richard Green)和米歇尔·怀特(Michelle White)的太阳城官网表明，自有住房家庭的孩子比租房家庭的孩子留在学校的可能性高9%.
按揭利息扣除如何运作
自然，联邦税收制度 提供了许多方法 促进自置居所, 包括按揭利息扣除, 也许是其中最突出的. 以下是它的工作原理和受益者.
首先, 只有列出扣除额的纳税人才能申请, 只要比标准扣除额多就行, 目前12美元,已婚夫妇600美元. 如果你达到了这个门槛, 那么你从利息扣除中得到的好处将取决于它比标准扣除大多少，以及你的边际税率是多少. 更高的税率将导致更多的税收节省.
例如，让我们想象三对夫妇在2016年共同申请. A夫妇有50美元的中等收入,000美元，支付7美元,每年300美元的利息，但只有4美元,可分项开列的其他费用. 这对夫妇本可以选择标准扣除额，但不会从支付的抵押贷款利息中获得任何好处.
B夫妇有同样的抵押贷款，但收入要高得多，应税收入为8万美元. 结果是, 这对夫妇付了7美元,前一年的州税和地方税是300美元, 哪些可以列在联邦纳税申报表上. 这对夫妇的分项扣除额为1.46万美元，比标准多出2000美元. 边际税率为25%, 这意味着这对夫妇将从500美元的抵押贷款利息扣除中获得税收优惠.
最后, 考虑一对C, 同样的抵押贷款，但应税收入是200美元,000, 这就把它列入了28%的税率等级. 更高的收益意味着它支付了12美元,前一年州税和地方税600美元, 这对夫妇能得到19美元,900的分项扣除. 因为那是7美元,比标准扣除额多300, 它将能够利用它所支付的所有利息, 减少2美元的纳税义务,044 (28% x 7美元,300).
从上面看, 很明显，房主的逐项扣除和边际税率越高, 按揭利息扣除的收益就会越高.
充分的证据 表明税收从这种扣除中受益，其中 耗资700亿美元 2013年，高收入房主占了很大比重. 不到四分之三 其中最富有的20%的人获得了收入，而最贫穷的20%的人什么都没有得到.
进一步有利于富人
那么，国会正在审议的最新版本计划将如何改变这一点呢?
根据现行法律， 44%的家庭 是否有足够的价值，值得分项计算和扣减, 根据Zillow, 该公司运营着包括Trulia和StreetEasy在内的多家房地产信息门户网站. 根据众议院的计划，这一比例将降至12%，根据参议院的提议，这一比例将降至7%.
这两项计划都将使标准扣除额加倍, 因此，在利息扣除变得有用之前，提高门槛, 同时取消了扣除州和地方所得税或销售税的能力, 因此，要达到更高的标准变得更加困难.
两项计划之间有两个关键区别:众议院的法案将把符合条件的抵押贷款上限从100万美元降至500美元,000, 而参议院的计划将取消州和地方财产税的扣除.
无论哪种计划, 然而, 抵押贷款利息减免对中等收入纳税人来说将变得毫无价值.
一个更好的方式来促进房屋所有权
在美国，用税收抵免取代税收抵免将是一个更好的促进房屋所有权的方法.S.尤其是中低收入美国人. 和 两党委员会 由 前两任总统 支持这样做吗.
一般, 虽然税收减免只减少了你的应税收入，其价值是你的边际税率等级的函数, 抵免为你的纳税义务提供了一美元一美元的减免. 这并不意味着房主只需支付7美元,每年300美元的抵押贷款利息会得到这么多，但她会得到固定比例的贷款.
所以不像抵押贷款利息扣除, 谁的价值取决于纳税人是否逐项列出她的扣除额，以及她的边际税率是多少, 税收抵免将减少任何房主的负债, 无论收入水平如何.
例如，假设税收抵免设定为10%. 我们的三对夫妇有的没有收到，有的收到2美元,044人将获得730美元的抵扣, 这样可以减少他们所欠的税款.
因此，抵押贷款利息抵免将为所有有抵押贷款利息的纳税人提供一些税收减免. 数百万低收入借款人将从中受益, 他们中的大多数目前没有使用抵押贷款利息扣除. 税收抵免将使税法更简单 陈述目标 (特朗普总统)，并将结束 不成比例的好处 由高收入纳税人享受.
信贷也将更容易调整，以反映 住房成本的巨大差异 在整个美国.S., 例如, 通过使用平均房价来调整给定地区或城市地区的最高信贷.
总统特朗普 认为 我们有一个“千载难逢的机会”来把税收改革做好. 这可能是一个难得的机会，为房屋所有权获得税收优惠.